新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」ブログはじめました

新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」ブログ ご報告・お知らせ

2021年3月31日 「かんりす」のグループでは、

新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ

ホームページとFacebookを同時にオープンさせて頂いたのですが、

ブログだけまだ開設出来ておりませんでした。

本日、2021年6月15日 新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」のブログを

開設いたしました。

新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」ブログ

新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」

不動産は買う事「購入」と売る事「売却」の2つがあります。

あまり知られていないですが、購入する形は2つに分かれています。

① 不動産を売主から購入する、新築分譲マンション、新築分譲団地内の戸建(代理)販売している不動産業者から

  直接購入する場合

② その他多くは売主である個人さんや企業さんが所有する不動産を仲介にて購入する場合の2つになります。

①の場合、売主さまから直接購入する為、売主と買主の直接売買をするので仲介手数料が不要な事がメリットです。

②の場合は、売主さんが個人・法人・不動産業者に関係なく、仲介物件として販売されている不動産を購入する為、

必ず仲介手数料が必要になります。

この2つの事から、まず疑問が生まれました。

 

売主側からすれば、「仲介手数料無料」を宣伝文句にし、安く買えたように見せた販売活動している場合をよく見かけます。

不動産の事をちょっとお勉強した人であれば、

 

売主物件を探し購入する事で、仲介手数料が無料になり得する事を知っておられます。

仲介にて販売されている不動産は、仲介手数料を支払わないと購入する事は出来ません。

仲介手数料は、多くの不動産業者が、売買価格×3%+6万円に別途消費税の正規手数料(宅建業法の上限)を

当たり前のように貰っています。

不動産業者の中には、お客様との何らかの関係で仲介手数料を値引きしたり、

売物件を沢山集める為に、仲介手数料を初めから値引きする事を宣伝文句で、売り物件集めている不動産業者もあります。

直接売買により仲介手数料が不要である場合でも、仲介にて仲介手数料を支払って不動産を購入する場合であっても

購入時に必要な、登記費用、固定資産税の日割負担分、火災保険料、金融機関等で借入時に必要な諸費用は同じです。

違うのは、仲介手数料を支払ったか支払わなかったかだけです。

支払わなかった方が得したように思えますが・・・本当に得だったのか?ここが疑問の始まりです。

例えば、新築分譲マンションのモデルルームを見学に行き購入をする場合、ほとんどの売物件は売主及び代理による販売の為

仲介手数料は不要(無料)です。

新築分譲マンションモデルルームでは、他の新築分譲マンション、新築一戸建、中古マンション、中古戸建を進める話はされません。

営業活動しているマンションを購入するか、購入しないかだけです。

新築分譲マンション、新築一戸建、中古マンション、中古戸建を検討しようと不動産業者に相談に言っても

売主及び代理販売している新築分譲マンションは進められる事はありません。

理由は、新築分譲マンションを仲介で販売出来ない(専門的に説明すると、販売を依頼されないし、販売資料ももらえない)ので

当然ですが、商売にならないから話にも出さないんです。

不動産業界で仕事した人は当然知っていますが、商売なので儲け(仲介手数料)がない不動産物件は紹介しないんです。

ここで購入時に考える重要な問題が発生

「購入するお客様自身が、本当にその物件が適正な価格で更に価値があるかを自ら判断する」事になります。

普通に考えても無理です。

不動産業者の営業マンでも、「本当にその物件が適正な価格で更に価値があるかを自ら判断する」事が出来るのは、

ほんの一握りです。

新築分譲マンションしか販売していなければ当然わかりません。

不動産仲介業をしている営業マンでも、建物の構造・性能などにどれだけの価値があるかがわからないので、単純に築年数だけで、
建物の評価をしています。

不動産業のプロである「宅地建物取引士」であっても建築のプロではないので、建物価値の事がわかってないのです。

不動産鑑定士さんでも、不動産売買に携わっているわけではないので、不動産価格の相場を不動産業者さんから情報をもらう、

建物の価値は、建築士さんから情報をもらって鑑定結果を算出しているのが現状です。

 

不動産業界で働いた事があるすべての人が思う業界で一番嫌な事が、

「自社で販売依頼(専門用語では媒介契約)を受けた売物件を、他の不動産業者に売物件情報を公開せず、自社のみで販売する事」

です。

このような事をする理由は、仲介手数料を得る仕組みに関係があります。

不動産業者は、売主・買主の双方から、仲介手数料(売買価格×3%+6万円に別途消費税)をもらいたい、

売物件(媒介契約)を締結すると、売買契約が成立すれば確実に売主さまより仲介手数料がもらえます。

買主を探して売買契約が成立すれば、買主からも仲介手数料(売買価格×3%+6万円に別途消費税)がもらえます。

売物件(媒介契約)を締結した売物件の買主を探して売買契約が成立すれば、1件売買契約を締結する事で仲介手数料は2倍、

売買価格×6%+12万円に別途消費税の正規手数料(宅建業法の上限)を儲ける事が出来ます。

 

ここでも業界の裏話が・・・

不動産業者では、1件の売物件から売主と買主の両方から仲介手数料をもらう(業界用語では両手と言います)重点を置き、

他の不動産業者に売物件の資料を提供しない業者も存在します。

本来は、売主さまから売物件(媒介契約)を締結すると媒介契約(3種類あります)により異なりますが、媒介契約締結後

国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録する義務があり、広く買主を探す事を任務があります。

現実には、国土交通大臣が指定した指定流通機構に決まった時期内に登録しない、

登録しても「商談中」と回答し、他の不動産業者には買主を付けさせない事を行う不動産業者が存在しています。

以前テレビ番組の特集で暴露されても、残念ですが現実にはゼロになる事はありません。

そんな事をしているか見抜くのは内部告発が無い限り出来ないです。

残念なのが、お客様を沢山持っていると自負している大手の不動産業者がしているケースが多く、

不動産業界で働いた事があるすべての人が知っている事実です。

売却依頼を受けた物件(媒介契約)を自社で買主を見つけるのはなかなか難しく販売力のある不動産業者でも10%以下の

確率です。

この事で、損害を受けているのは、そんな不動産業者に売却を依頼(媒介契約)した売主さまです。

いくら大手の不動産業者さんが購入希望ユーザーさんが多いと言っても、12万5千強の不動産業者が抱えている買主さんと

比べ物になりません。

結果、販売時期を逃したり、災厄は希望価格よりかなり安くしか売却出来なかったなどの声が多く寄せられております。

この事は、購入者にもデメリットが発生しています。

現在では大手ポータルサイト(SUUMOやHOME‘Sなど)や自社のホームページ、SNSで発信し販売する時代になったので、

不動産業者よりお客様の方が物件を見つける事が増えています。

そんな方法で見つけた売物件をお気に入りの不動産業者から購入する為には、売却を依頼(媒介契約)している不動産業者が仲介を

させてくれないとお気に入りの不動産業者から購入出来ない結末になってしまいます。

どうしてもその物件を購入しようと思うと、販売活動をしている売却を依頼(媒介契約)された不動産業者から直接購入するしか

方法がありません。

購入されるお客様は、信頼をしている不動産業者から購入出来ないリスクを追い、自分自身で購入判断し決断する事になります。

そんなにいろいろと知らない事があるの?っと思われる方も多いと思うますが、頻繁に購入する物ではないので、

問題にもなりにくい、不動産業界もお客様の為に変わる事に繋がってないと思います。

不動産業界って?と思われるかもしれませんが、これが現実です。

 

不動産業界の事情を変と思い解決したいと思い立ち上がったのが「ふどプロ」です。

ふどプロ」は、不動産業界で取り扱い件数が多く経験豊富な「宅地取引士」と、

注文住宅 新築・リノベ―ション 取り扱い件数が多く経験豊富な「建築プロデューサー」

取り扱い件数が多く経験豊富な「建築士兼構造建築士」の3つの視点から、

「購入される不動産が適正価格で価値があるのか」を判断しします。

不動産価格は、不動産販売価格と仲介手数料を合計した金額が、本来の不動産購入価格と考えております。

購入を希望されるお客様に、「宅地取引士」「建築プロデューサー」「建築士兼構造建築士」から

「不動産が適正価格で価値があるかのアドバイス」を行う事により安心して不動産を購入してもらえる

新しい不動産購入スタイルです。

不動産を売却されるお客様には、「宅地取引士」「建築プロデューサー」「建築士兼構造建築士」から、

販売適正価格をご提案します。

建物に改装が必要であれば、不動産価格に改装費プラスして販売する、高低差がある・擁壁が必要な土地であれば、

その問題を解決した販売方法と価格をご提案、販売方法も独自の販売ノウハウにて行います。

不動産売買する事で、不満・不安・疑問を解消した新しい不動産購入と売却の方法をご提案するのが「ふどプロ」です。

新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」のホームページは

新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」
大阪で不動産購入・売却・賃貸物件入居をコンサルティング、「宅地取引士」「建築プロデューサー」「建築士兼構造建築士」によるアドバイスにて、不動産取引の 不満・不安・疑問を解消した新しい不動産購入と売却・賃貸物件入居方法を提案する「ふどプロ」京都神奈川長野群馬も可

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新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」今後ともよろしくお願い致します。