気づけば底なしドロ沼…不動産投資トラブルとは？【ふどプロ】

不動産売買する事で、不満・不安・疑問を解消した新しい不動産購入と売却の方法を

ご提案するのが【ふどプロ】のお仕事です。

『ふどプロ【ふどプロ】のお仕事』では、『不動産の今どき情報』を

いろんな観点から情報収集しお伝えさせて頂きます

気づけば底なしドロ沼…不動産投資トラブルとは？

マンション価格の高騰が止まらず、不動産投資に群がる人たちが続出しているが、

「アパート買ったら、満室だったのに全員退去した…」

「儲かると言われたのに蓋を開けてみたら赤字確定…」

など、トラブルも続出している
不動産トラブルはどうすれば避けられるのか

『ABEMA Prime』では、実際にトラブルを抱えてる当事者、専門家と考えた

■家賃滞納トラブル
せめるさん

大家暦3年・18室所有のせめるさんは、家賃を滞納している入居者と裁判を行おうとしている

滞納するまでの経緯について、

「入居時、保証会社に入ってもらうか、そのまま入居する選択肢があったが、

事業を起こしたての個人事業主の方だったので、

『保証会社に入りたくない、どうせ審査も通らない』と本人が頑なに拒んだ」

そして、

「大家、管理側として選択肢は2つあって、保証会社に通らないので入居を断るか、

もしくは保証金みたいな形で前金で家賃6カ月間をいただいて入れる、という選択肢があった

今回の場合は、6カ月間をもらって入れて、その後、滞納という感じだ」と振り返る

その入居者は、

「6カ月間の保証金をもらって、7カ月目以降から家賃を払っていない」

「もう1年以上滞納している」

という

もし保証会社に入っていれば、

「弁護士の手配などやってくれるので、全部任せられる。

その間の家賃も毎月大家には入ってきて、裁判の手続きもやってもらえる」

と話した

 

■サブリース契約トラブル
大前プジョルジョ健太氏

家賃の滞納以外にも、不動産トラブルはある

映像ディレクター・元TBS、不動産投資失敗者の大前プジョルジョ健太氏は、

「サブリース契約は解約できない。悪魔の契約」と語る

サブリース契約とは、購入した物件の賃料を不動産会社が8〜9割を保証する契約のこと

大前氏は、テレビ局に勤めて1年後、夢のような不動産投資のシミュレーションを見せられた

提示された内容が、3600万円のワンルームマンション2部屋をローンで購入

一部屋あたり、毎月9万5000円あるローン返済も、10万円ほどの家賃収入があり、毎月5000円ぐらいプラスになる

この話を聞いた大前氏は、2部屋を「一気に買った」が、

「結局、僕の信用度だと、（ローンの金利が予定より高く）2％ぐらいになってしまった」

「蓋を開けてみたら、毎月のキャッシュフローはマイナス6万ぐらいだ」

と明かす

現在、購入したマンションについては、

「早く手放したくて売ろうとしているが、サブリースは地価が上がって家賃が上がったとしても、

僕が結んだのは当初の契約時の8〜9割の家賃の保証だ

それが売る時もネックになってきている

今売ると1000万円ぐらいの赤字になってしまう」

 

■サブリース契約トラブルは「自己破産を選ぶ方も多い」
服部順一氏

「サブリース被害者支援室」筆頭常任理事の服部順一氏は、ワンルーム投資の問題点に

「サブリース契約を結ぶことが多い」ことを挙げる

サブリース契約について、

「入居者が見つからなかったら、（サブリース会社は）赤字になってしまう

それを止めるために減額交渉が入ってくる

2年ごとの更新の際に、

『この金額では老朽化して、新しいお客さんを呼べない』

『隣に新しいマンションができたから値段を下げないと入居者が集まらない』

ということで（サブリース業者から）下げさせられる

下げたらローンが返せなくなって、生活が圧迫され、最終的には払えなくなる」と説明

払えなくなった場合については、

「銀行に行ったら一括請求される

そうしたら弁護士に相談に行

。弁護士としては、

『安値で売って残った残債を家賃なしで一生かけて返していく』

『自己破産して6年ぐらいで信用を取り戻す』

のどちらがいいかとなる

そしたら、何千万も残債を抱えたまま一生を送るより、

一旦ゼロからやり直すと考えて自己破産を選ぶ方も多い」と補足した

せめるさんは、不動産投資について、

「どんなトラブルがあるのか勉強した上でやることが必要だ」と訴える

「不動産は数百年も前から続いている投資手法、資産運用の1つなので、ある意味トラブルは出きっている。

なので、過去の判例や弁護士さんのブログのトラブルを調べれば、

こういう問題があったらこういう選択肢がありそうとか

トラブルが起こったときにそのリスクを負えるのか、

自己破産レベルなのか、

もしくはちょっとお金と時間がかかるが対処できるのか

自分の中で選択肢、リスクを分けて判断するのが不動産投資家だ」

 

ここが一番重要です

どれもよく聴くトラブルです

 

問題が発生し損をしない方法

ここがポイント

※　話をもって来た人以外の不動産業者のトップセールスマンに聞いてみる。

聴いた話が本当なのかを判断する　

信用出来る不動産プロの知り合いを創る事が重要です※

しか防ぐ方法はありません。

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