管理費UPは不可避？マンション住民襲う値上げ【ふどプロ】

日常の出費にあたる管理費会計では、管理費以外にも収入源がある

駐車場やバイク・駐輪場などの使用料、専用庭・ルーフバルコニーの専用使用料、

集会スペースの使用料などの収入が得られる

契約者の増減の影響はあるものの、毎年一定の収入が見込める部分だ

支出項目については、管理会社に支払う管理委託費、共用部分の電気水道料、

それから火災保険料、管理委託費に含まれない保守メンテナンス費、

小修繕費などの項目が挙げられる

小修繕費は大規模修繕とは別の、比較的小規模な故障修理や修繕に関する支出のことで、

例えば共用部の電球交換、給水ポンプなどの不具合対応が当てはまる

比較的低コストで収まる場合が多く、予算範囲内で行うケースが多い

そのため、管理費会計は原則、「値上げはない」という前提で運営される

修繕積立金は分譲当初安く設定されていることも

一方で積立金会計の収入は、修繕積立金がメインとなる

また管理組合によっては、駐車場の使用料の一部や管理費会計の剰余金を繰り入れるところもあるだろう

支出については、年々増えていくのが積立金会計の特徴でもある

マンションは経過年数ごとに劣化し、数々の修繕項目が出てきてしまうからだ

加えて、修繕積立金に関しては、分譲当初は安く設定されている場合が多い

そのため積立金会計に関しては、支出が増加するのはやむを得ない部分もあるのだ

だからこそ、修繕積立金が不足しないよう、建物の現状を把握したうえで

きめ細かな長期修繕計画の組み立てを行う必要があるだろう

しかし昨今は、日々の出費部分である「管理費会計」区分の収支がマイナス、

赤字に陥る可能性が生じている

原則として値上げを想定してこなかった管理費会計区分に値上げの危機が迫っているのだ

管理費を値上げしなければならない状況とは、

当然ながら収入を支出が上回るという事態が起こっていることになる

その要因は、大きく分けて次の3つとなる

【要因1】駐車場の契約台数の減少

順に説明していこう。1のマンションの駐車場の「空き」について、

頭を悩ませている管理組合は少なくないのではないだろうか

特に都市部において、マイカー所有率は減少の一途をたどっており、

車離れが社会問題化して久しい

また分譲当初は小さなお子さんがいた家族も、

その成長に伴い自家用車が不要となるなどライフステージの変化も車を手離す要因となっている

原油高によるガソリン代の高騰などが続けば、車離れは今後さらに加速する可能性が高い

つまり駐車場の契約台数がますます減り、管理費会計収入が減っていくことが予想される

【要因2】電気料金の高騰

日本は発電電力量の多くを火力に頼っている

その火力発電の燃料となる石炭や天然ガスはロシアのウクライナ侵攻など世界情勢の影響で高騰が続いており、

電気料金も高止まり状況だ

このような状況下で、共用部分で動力が多いマンションは特に影響が大きい

例えばエレベーターが複数台稼働している、機械式駐車場を数十台所持する、

共用部にエアコンが数台設置してある……などのマンションでは、

電気料金値上げがさらなる支出増につながってしまう

【要因3】人件費高騰などによる管理委託費の値上げ

最低賃金の引き上げや人材不足による採用難などを背景に、人件費の高騰も続いている

管理員や清掃スタッフなどの業務費に関しても同様に人件費が上昇の一途をたどり、

管理委託費が高騰、負担増につながる深刻な状況を迎えているのである。

値上げを回避する対策とは？

さまざまな物の価格が上昇する昨今、管理費だけが値上げを回避するのは簡単なことではないだろう

しかし家計がピンチにある中、これ以上の支出増はできれば避けたいところだ

上記3つの赤字要因を解消すべく、取るべき対策にはどんなものがあるのだろうか

【要因1】駐車場契約減少については、空いている駐車場を外部に貸し出す「外部貸し」や

利用者の確保を業者に一任する「サブリース」などの対策が考えられる

実際に駐車場の空き対策としてすでに取り組んでいる管理組合も多い

マンション居住者以外に広く契約者を募るという点では、一時的な収入につながる利点はあるだろう

ただ、車離れが今後も加速していくことを考えると、一時的な対策に過ぎない

例えば機械式駐車場では機械の一部を減築し、平置きにするなどして

動力となる電気代、メンテナンス代、長期的な維持修繕費の削減を図るなども並行して行っていく必要があるだろう

機械式駐車場減築は一例だが、共用設備としての駐車場のあり方を再考しなければ

根本的な解決は難しい（駐車場の減築は、付置義務台数などの確認が必要）

【要因2】電気料金高騰では、使用電力の瞬時値・最大需要電力であるデマンド値を

意識して使用することをおすすめする

業務用や高圧電力の電気料金は、30分間に消費された電力の平均値をもとに料金を決めるデマンド契約となっている

30分間単位の平均値が最も大きかった値が月間の最大需要電力（デマンド）とカウントされる

さらには過去1年間（その月と前11カ月）の最大需要電力（デマンド値）のうち、

最大値が基本料金計算のもとになる

要するに一度でも大きなデマンド値を出せば、それが年間契約料金のベースとなってしまう

各階にある共用部のエアコンを一斉につけるのでなく、フロアごとにつけていくなどの工夫により、

電気使用量が突出して大きくならないような配慮が必要だ

デマンドコントロールが契約電力を抑えるカギになる

電気料金を含めたコスト削減には、共用設備のスリム化も一案であろう

【要因1】でふれた械式駐車場の減築もその1つで、電気代カットにもつながる

例えば共用部分のエアコンを一部廃止し、全体の台数を減らすことができれば、

電気代はもちろんフィルター清掃代、メンテナンス代の削減にもつなげられる

1つ注意したいのは、電力自由化に伴う新電力事業者への切り替えだ

一時、電気料金削減の有力手段として注目されていた新電力だが、

現状は東京電力など既存の電力会社の価格を上回っており、

急な事業撤退を行う会社も散見される

メリットデメリットを含め、慎重に判断することが大切だ

管理委託費の値上げ要請は慎重に判断したい

最後は、【要因3】人件費高騰などによる管理委託費の値上げについて

管理会社から要請を受けた場合、「それなら管理会社を変えよう」と考える管理組合もあるかもしれない

けれどもこれほど物価が高騰する今、管理会社の値上げ要請やその理由、

金額は決して無理な要求でないと理解しておきたい

当社にも「管理会社を見直したい」との相談が寄せられるケースはある

そこで現在の管理会社の管理委託費をベースに数社に見積もりを依頼した結果、

スタッフ系の業務費については新たな候補となる会社のほうが高額になる場合も少なくないのだ

つまり、それほど人件費が高騰しているのは事実というわけである

そこで値上げ要請を受け入れ、値上げやむなしというような形になった場合には、

仕様見直しによる余剰部分の削減にも踏み込んでいく必要がある

例えば人員の勤務時間短縮や人員数の削減なども検討せざるを得ない

これからの管理組合の運営においては、分譲当初設定のままの共用設備や管理費をベースに考えているだけでは、

もはや続かないという局面に突入しつつある

そしてそれは、区分所有者であるマンションの居住者一人一人が「自分ごと」

として考えていかなければならないということでもある

管理費負担や共用施設の管理そのものが、中古市場での足かせとなり、

場合によっては「資産価値」にも関わってくることになる

マンションの区分所有者同士が協力し、管理組合として「譲れること、譲れないこと」

を含めたスタンスを打ち立て、自分たちの住まいであるマンションを守っていかなければならない時代がきている