憧れのタワマンを買った普通の会社員…見通しあまく「もう、ムリ」「ふどプロ」

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憧れのタワマンを買った普通の会社員…見通しあまく「もう、ムリ」

資産価値が高く、富裕層の税金対策としても人気のタワーマンション

エリアによっては低層階でも億に達する物件もあることから、一般層にとっては高根の花です

もっとも、中古であれば新築よりも1～2割ほど安く、手が届く場合も

しかし「中古のタワマン」ならではのリスクを知っておかないと、

早々に生活破綻という事態に直面するかもしれません

みていきましょう

タワマンの購入者…税金対策の封じ込めにより、一般の会社員層へ拡大も

資産価値が高いタワマンは、富裕層による「税金対策」としてのニーズがありました

しかし、2022年4月、相続したマンションの評価額が実勢価格よりも低すぎるとして、

再評価のうえ追徴課税とした国税庁の判断を争う裁判について、

最高裁は妥当として、相続人側の上告を棄却しました

それ以前からもタワマンを活用した税金対策については懸念の声もあがっていたことから、

富裕層は前ほどタワマンに興味を持たなくなったといわれています

一方、タワマンは全国で増え続けています

不動産研究所『超高層マンション2021』によると

2021年以降の完成が計画されているタワマンは全国で173棟

東京23区が118棟、大阪市が31棟と、

はやり大都市圏が多数を占めていますが、

たとえば長崎県や福島県で2棟、青森県や山形県、富山県、香川県、大分県で1棟と、

人口が最大の都市で50万人にみたない地方でも続々とタワマンが計画されています

増え続けるタワマン

すべて億ション、という一部のタワマンを除き、

現在の主な購入者層は富裕層から一般の会社員に変わってきているといわれています

未曽有の低金利、長期の住宅ローンを組めば、会社員でも5,000万程度の物件であれば購入できます

さらにペアローンを利用すれば、共に高収入の共働き夫婦であれば、

1億円程度のタワマンでも検討範囲内というわけです

とはいえ、夫婦共に高収入の、いわゆる「パワーカップル」

と呼ばれる人たちは、ほんのひと握りでしょう

一般の会社員だと新築のタワマンは無理か……という場合に、

選択肢になるのが中古のタワーマンションかもしれません

資産価値が下がりにくいといわれているタワーマンションなので、

確かに、中古とはいえ相場よりは高め

ただ新築よりは幾分安くなっています

大手ポータルサイトでその価格をチェックすると、

タワマンが林立する東京都・江東区豊洲、駅5分以内、築15年ほどのタワマン、2LDK・70㎡で7,500万円ほど

新築ならさらに高かったであろうタワマンでも、中古であれば、一般層でも何とか手の届く範囲となります

ローン返済は問題なさそうだが…「中古タワマン」に潜む2つのリスク

中古でもタワマンを選ぶ理由は人それぞれでしょうが、

メリットは新築のタワマンとほぼ同じで、

主なものは「好立地」「資産価値」「設備」の3点

さらに高層階であれば「眺望」も加わってくるでしょうが、

そこは中古といっても億超えの物件ばかり

一般層では検討が難しい水準です。 眺望は望めなくても、十分検討の価値のある中古のタワマン

一般的にいわれている通り、物件価格の2割の頭金を用意し、7,500万円のタワマンを購入するとしましょう

当初5年の金利は0.8％、以降は1.5％で、返済期間は30年とすると、

月々の返済額は当初5年は18万7,521円、以降は20万3,857円となります

年収に占める返済額の割合である負担率は35％が上限といわれ、平均は22％程度といわれています

このケースだと、負担率15％で世帯年収は1,630万円、

20％だと1,220万円、25％で980万円、30％で815万円、35％で699万円

平均よりも高い負担率となりますが、一般的な共働き夫婦でも、中古であればタワマンも夢ではない水準です

返済シミュレーションだけをみると、中古のタワマン購入が現実味を帯びてきました

ただし、買う前に把握しておかなければならない「中古のタワマンに潜むリスク」があります

それは、管理費と修繕費

タワマンの魅力といえば、一般的なマンションにはない豪華な共用設備

入居者専用のラウンジやジム、なかにはプールまで備えるようなところも

そんな設備に憧れを抱く人は多いですが、実際に使っても使わなくても、

このような設備を維持するために管理費が徴収されます

1平米当たりの管理費は300円ほどといわれていますので、

70平米程度のファミリータイプであれば、月2万1,000円の出費がローン返済にプラスしてかかります

さらに修繕積立金は1平米あたり170円ほどといわれているので、

同じく70平米であれば1万1,900円ほど

ただしタワマンの場合、分譲当初は多くの戸数を売らなければならないので、

修繕積立金は安く設定し、購入予定者にアピールするケースが多く見られます

その積立金で、最初の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、

2回目の修繕に向けては大きく修繕費がアップというケースも珍しくないのです。

つまり中古のタワマンの場合、「ランニングコストの大幅アップ」という事態に直面するのが、

新築よりもずいぶん近い将来だということ

月々の返済額でも相当頑張っている状況に、

修繕費の大幅な上昇……果たして耐えることができるでしょうか

中古のタワマンの購入を考えるなら、管理費や修繕積立金が適正か、

またこれまで修繕が行われているのであれば、

どのようなものだったのかなど、よく調べることは必須

不動産業者の甘い言葉に乗って「これなら月々のローンは返せそうだ」と考えて契約しても、

ランニングコストの上昇により入居間もなく生活破綻、タワマンから退場……

そんなまさかの事態に直面するかもしれません