新たな不動産購入・売買の方法をコンサルティングする「ふどプロ」
不動産売買する事で、不満・不安・疑問を解消した新しい不動産購入と売却の方法をご提案するのが
「ふどプロ」のお仕事です。
「ふどプロのお仕事」では、「不動産の今どき情報」を
いろんな観点から情報収集しお伝えさせて頂きます。
記事をお借りしその情報と思った事を書かせて頂きます。
「隣の家から聞こえてくる掃除機の音が、やたらとうるさい」「ドライヤーの音が気になる」
共同住宅であるマンションでは、コロナ禍で住民の自宅での滞在時間が増えたことで、
冒頭のように周囲のちょっとした音などが気になり、それが大きなトラブルに発展するケースが続出している
日本マンション管理士会連合会が設置するマンション紛争解決センターの小林正孝センター長は、
「これまで顕在化していなかった日常生活の騒音やベランダでの喫煙といったマナーの問題に、
住人が気づく機会が増えているトラブルは多くなっている印象だ」と話す
このような問題に対して、住民はどう対応すればよいのか
いくつかの事例を見ていこう
騒音問題で深刻なケースも
マンショントラブルの古典的なものが騒音問題だ
「太鼓をたたくゲームソフトが子どもに人気があるが、ゲーム機を床に置いてポコポコとたたくため、
隣や上下の住民から『その音が気になる』と理事会にクレームが寄せられるケースは多い」
東京・足立区の大規模マンションで管理組合の副理事長を務める菊池伸也さん（仮名）はそう話す
菊池さんは騒音問題については、「あくまでも当事者同士で解決するべき」としながらも、
「管理組合で『お近くが音で困っていらっしゃいます』とのビラをつくり、
隣接する住戸に投函することで収まることが多い」と語る
音が出ていると思われる部屋は意外と特定しにくいが、全戸に配ると逆に関心が向きにくい
一定の範囲に絞って「近くで困っている人がいる」と知らせることがポイントだ
騒音問題では、より深刻なケースもある
「古いマンションで、構造躯体だけを残して間取りまで抜本的に変えるスケルトンリフォームが普及する中で、
工事の騒音はもちろん、間取りが変わることによるトラブルも出ている」と、
マンション紛争解決センターの小林センター長は言う
例えば、上階が大規模なリフォームを実施したことで、階下住民の寝室の真上に浴室が配置されるレイアウトになってしまい、
階下の住人が寝るときに「上階の入浴音が気になって仕方がない」とトラブルに発展したケースがある
古いマンションの管理規約ではリフォーム時の部屋の配置まで規定がないところも多い
配管の制約がなければ、専有部分のリフォームが自由にできてしまう
「（前出の）浴室問題は入浴する時間帯を階上の住人が配慮することで解決したが、リフォームはトラブルの芽をつねに抱え込むことになる
部屋の配置は慎重に考えるべきだ」と小林氏は強調する
喫煙問題で訴訟に発展した事例
ベランダでの喫煙も、在宅時間が増えることでトラブルになりがちだ
管理規約でベランダの喫煙が禁じられていない場合、問題が深刻化しやすい
マンションのベランダでの喫煙をめぐり、住人同士で訴訟に発展した事例も
2011年に名古屋地裁で訴訟になった有名な事例がある
原告が階下の住人に繰り返しベランダでの喫煙をやめるよう申し入れ、管理組合が回覧や掲示を出して注意もしたが、
被告の住人は「窓を閉めれば済む」「階上の生活音もうるさくお互いさまだ」などとしてとりあわなかった
原告は喫煙の被害で体調も壊したとして150万円の損害賠償を求めて提訴した
結局、名古屋地裁は原告の「精神的損害」を認めつつも、「原告はある程度は受忍すべき義務がある」として、
原告の損害賠償請求のうち慰謝料5万円だけを被告が支払うよう判決した
東京都でマンションのトラブル相談に応じている山村行弘弁護士は、
「精神的損害で認められる慰謝料は概して安い
健康被害は因果関係の立証が難しく、医療費の請求はなかなか認めてもらえない
相談者が賃貸マンションに住んでいる場合は、引っ越すことを勧めている」と話す
「置き配」をめぐる例外規定
在宅時間が増えたことでEC（ネット通販）需要が伸び続け、マンションの共用部分に商品の入った荷物を置く「置き配」が増えた
この流れを受けて、国も対策を打ち出した
共用部分に私物を置いてはならないことは大原則で、どこの管理規約にも大抵その旨の記述がある
そうした中、国土交通省は2021年6月、マンションの管理規約のモデルとなる「標準管理規約」
の改正で置き配についての留意事項を以下のように明確にした
「専用使用部分でない共用部分に物品を置くことは原則として認められないが、宅配ボックスが無い場合など、
例外的に共用部分への置き配を認める場合には、長期間の放置や大量・乱雑な放置などにより
避難の支障とならないよう留意する必要がある」
管理規約で禁じられた共用部分に物を置く行為は、「規約違反＝契約違反」の債務不履行となる
規約に規定がなくても区分所有法の「共同利益背反行為」にあたる
こうした原則がある中で例外規定ができたことは、画期的な出来事といえる
今後、共用部分の置き配については、管理規約で明確にする必要があるだろう
組合理事らによる不正問題
最近は竣工してから年数の経ったマンションが増えてきた
ここで発生しがちなのが、管理組合の理事・理事長の不正問題だ
公益財団法人マンション管理センターに寄せられた2020年度の相談件数は9476件と、前年度比で約10％も増加
「総会の開催準備」についての相談が前年度に比べて2倍以上増えているが、
「理事長・理事会への不満」も前年度比で約35％も伸びている
センターには「理事長の会計処理の内容が不透明」といった相談が寄せられているという
今からおよそ6年前、東京・江東区のあるタワーマンションで管理組合の資産運用資金を理事長が「うちのマンションは資産運用で毎年1億円の国債を購入して運用している
ところが理事長が自分の株取引で出した損失を埋めるため、運用資金から5000万円を横領したことが監査で発覚した」
“事件”発覚後すぐに弁済されたため、組合は理事長の刑事告発を見送った
理事長はマンションから引っ越していったという
「10年近く理事長を勤めていた人だった。ほとんど独裁者として理事会に君臨していた」（前出の関係者）
『分譲マンション紛争の法律実務』の著書がある柄澤昌樹弁護士は、
「長い間理事長を任されていると、『自分はこんなに一生懸命やっているのだから少しくらい拝借してもいいだろう』
と思う人も出てくる」と話す
「不正を防止するには、監事会などをつくり、外部から監査の専門家を雇う対策も有効だ
組合活動の会計、運営の透明化のためにはコストをかけるべきだ」と、柄澤弁護士は指摘する
トラブルが増えれば、それだけ管理組合の理事会が対応しなければならず、ボランティアの役員は疲弊する
こじれそうな相談は、マンション管理士が対応する行政相談窓口を利用することも解決の早道になるかもしれない
そこで、ご提案です
まず、
① 周りに迷惑を掛けないように、管理組合で違反者に罰金や罰則を創る。
② 床だけでなく、壁・天井にも音が漏れない構造に変える
住んでいる部屋からの音を他に出さない工事をする事が出来ます
③ ベランダも防音効果のある仕切り壁にする
など、暮らす部屋から音やにおいを周りに出さない工夫をすれば、問題を出す住民にはならないです
築年数に関係なく、リノベーション・リフォームで解決する事が出来ます。
まずご相談をお願いします。
本来は、新築時にそこまで考えた構造や間取りの工夫があれば問題が発生しないんですが・・・
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