脱サラで年収2000万円フリーランスになった男性、「家を買えなくなった」悲劇「ふどプロ」

1億円以上の物件も買えそうだけど

私が住宅購入の相談を受けたAさんは、経営コンサルタントとして数年前に独立

フリーランスとして複数の会社にコンサルティングを行っていました

最初は独立に不安があったもの、数年経って収入も安定してきました

そこで、自分を支えてくれた家族のためにも新居を購入しよう、ということになったのです

Aさんは複数の会社に対するコンサルティング料金が収入源となっており、ざっと収入は2000万円

メーカーなどと異なり、経営コンサルティングであれば特にサービス提供に材料費が必要な訳ではありませんので

収入=所得、と言っても良さそうです

しかし私はAさんの話を聞くうちに「これは住宅購入が難しそうだぞ」と気付きました

通常、年収の6倍が住宅購入金額の目安と言われます

収入が2000万円あるAさんであれば、本来なら1億2000万円の物件すら購入出来そうですが、

何がハードルになったのでしょうか？

税金対策しまくっていた

実は、Aさんの住宅購入を難しくしていたのは「過度な税金対策」でした

税金対策によって、住宅ローンの審査を通すことが極めて難しくなっていたのです

住宅を購入する場合、ほとんどの人が住宅ローンを利用します

これは会社員であろうとフリーランスであろうと、変わりません

会社員の場合、会社から支払われる給与が、税金の対象であり、住宅ローン審査の基準となりま

給与に対して、借りようとする金額が大き過ぎると審査を通過することが難しくなります

フリーランスの場合、給与はありませんが、自分で行う仕事からの収入があります

そして会社員と異なり、この収入から必要経費を差し引くことができます

例えば、打ち合わせで使う喫茶店代や、接待で使う飲食店代、取引先の事務所までいくための自動車代、

スーツ代金なども経費として見なすことができます

そして収入から必要経費を差し引き、残ったお金がフリーランスにおける「所得」となります

所得が少なければ少ないほど、税金も低くなります

よく「会社員は自営業者に比べて税金面で損だ」と言われることがありますが、

それは会社員の場合は給与からほぼ自動的に税金が決まるのに対して、

フリーランスはかなり柔軟に必要経費を所得から差し引くことができ、

それによって節税できるからです

住宅ローンの準備期間にも注意

是非はともかくとして、収入は相当な金額があるにもかかわらず、

所得がほぼ0のフリーランスや個人事業主の数は多いのが実情です

Aさんの場合も、独立したての不安もあり、収入はしっかりとあるものの、

必要経費をかなりの額計上していたため、所得は極めて低い金額でした

フリーランスの場合、実は「収入」ではなく「所得」が住宅ローン審査の基準となります

収入は仮の数字に過ぎず、経費を差し引いた「所得」こそが実質的な稼ぐ力であると銀行は考えているからです

もうひとつの罠が、住宅ローン審査の準備期間として「3年間」という期間が必要だという点です

会社員かつ確定申告をしていない場合、住宅ローンの審査には直近1年間の源泉徴収票があれば

住宅ローンの審査を通過することができます

しかし確定申告をしている場合、最低でも3年間分の確定申告書が必要になります

そしてこの3年間の確定申告書はどれも、しっかりとした所得が必要になります

例えば5000万円のマンションを購入するなら、毎年700～800万円は所得が欲しいところです

3年間の確定申告書が必要だという点は、フリーランスに限らず、確定申告をしている会社員でも同じです

副業や投資が一般的な昨今では、確定申告をしている人も増えています

1年分の源泉徴収票だけで大丈夫だと思っていたが、後になって3年分の確定申告書が必要だと気付いた、

ということにならないように気をつける必要があります

低金利や無料の疾病保障で人気を集めるネット銀行の住宅ローンですが、

フリーランスの場合、利用できない可能性があります

ネット銀行の場合、大企業の正社員は住宅ローンの事前審査に通るのですが、

フリーランスや個人事業主、小規模な会社に勤めている場合、

多額の所得があったとしても住宅ローンの事前審査に落ちてしまうケースが多いのです

「返し続けられるか」を見ている

これはおそらく、住宅ローン審査を簡素化するために、資本金、社員規模など分かりやすい基準で

ネット銀行が住宅ローン審査を行っているのではないか、と思われます

本来、住宅ローン審査は「本人が住宅ローンを返済し続けることができるか」を審査するべきものですが、

大企業の正社員以上に稼ぐ力があるフリーランスであっても、

残念ながら住宅ローン審査では落とされてしまうのです

フリーランスや個人事業主の人におすすめなのが、フラット35と呼ばれる住宅ローンで

フラット35というと固定金利を売りにしたイメージが強いかと思いますが、

実はフラット35の場合、フリーランスや個人事業主であっても住宅ローンを借りるハードルが低くなっています

フラット35とは住宅金融支援機構の提供している住宅ローン商品で、全国300以上の金融機関が提携窓口として提供されています

提携している金融機関によって金利などの商品内容は少し変わりますが、

正社員か否かに関わらず、所得を見て審査をしてくれる点がメリットになります

フリーランスや個人事業主の強い味方であるフラット35ですが、

中には金利が低い変動金利の住宅ローンが借りたい方もいるのではないでしょうか

変動金利の住宅ローンを利用したい場合、王道の方法は、

フリーランスになる前に住宅ローンを借りておく、という手法です

残念ながら、日本の住宅ローン融資基準ではまだまだ正社員が優遇されています

背に腹は変えられぬ、ということで、独立前に住宅購入を済ませておくのが得策です

もう一つの方法は、結婚している場合、パートナーに住宅ローンを借りてもらう、

もしくはパートナーと収入合算をして住宅ローンを借りる、という方法です

特にパートナーが正社員として働いている場合に有効です

働き方の点で魅力があるフリーランスですが、住宅購入においては高いハードルがあるのも事実

思いがけない落とし穴にはまらないように事前の対策をしておくのがおすすめです